小店选址评估表（含评分标准）
选址是实体店成败的第一步。很多创业者凭感觉选铺，结果人流旺但租金压垮、客流多但转化低、转让费高却不知内情。下面这份《小店选址评估表》，把选址拆成20个可打分的项，每项按0~5分打分，最后加权计算总分，帮您用一张表做出理性判断。
一、填写说明
- 本表适用于面积在100平方米以内的小型门店（餐饮、零售、服务类均可参考）。
- 每个评估项按0~5分打分：0分=很差/完全不符合，5分=很好/非常符合。请实地至少3天、分不同时段观察后打分，不要凭印象。
- 每项后附有“权重”，用您的打分乘以权重，得到该小项得分。将20个小项得分相加，即为总分。
- 总分参照标准：
85分及以上：优质铺位，可优先考虑，但仍需核实租约、证照等硬条件。
70~84分：及格偏上，若有明显短板需有应对方案。
60~69分：风险较大，除非租金极低或您有特殊资源，否则建议放弃。
60分以下：不建议选择。
二、小店选址评估表（可直接复制使用）
| 序号 | 评估维度 | 评估内容（具体观察点） | 权重 | 打分(0~5) | 小项得分 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 人流量 | 工作日/周末、早中晚不同时段经过门店的自然人流量（可用手机秒表数10分钟取平均值） | 15% | ||
| 2 | 人流匹配度 | 人流特征与您目标客户是否吻合（如做社区店，看是否有家庭主妇、老人；做学生生意，看学生占比） | 15% | ||
| 3 | 可见性 | 门店招牌是否容易被看到，有无大树、围挡、电线杆遮挡 | 5% | ||
| 4 | 可达性 | 顾客是否能方便到达（有无斑马线、人行道，是否需要绕远路） | 5% | ||
| 5 | 停车便利性 | 附近有无停车场、非机动车停车点，临停是否方便（注意是否被贴条） | 5% | ||
| 6 | 周边商圈成熟度 | 周边1公里内是否有超市、菜场、银行、学校等引流设施，还是孤零零一间铺 | 8% | ||
| 7 | 竞争饱和度 | 直接和间接竞争对手数量（建议步行500米内统计同业态商铺数量）。少于3家计5分，5~8家计3分，超过10家计1分 | 10% | ||
| 8 | 租金合理性 | 租金占预估月流水的比例（建议不超过15%）；与周边同级别铺位比较是否偏高 | 12% | ||
| 9 | 转让费及附加费用 | 转让费、进场费、中介费是否过高，是否含隐形费用（如强制装修、设备捆绑） | 5% | ||
| 10 | 租约稳定性 | 能否签2年以上合同，房东是否靠谱，有无纠纷或拆迁风险 | 5% | ||
| 11 | 面积与户型 | 开间、进深、层高是否适合您的业态（如餐饮需排烟，奶茶需操作区） | 5% | ||
| 12 | 水电燃气条件 | 水压、电压是否稳定，有无天然气，排污管道位置是否符合餐饮要求 | 4% | ||
| 13 | 消防条件 | 有无消防栓/喷淋，疏散通道是否畅通，是否容易通过消防检查 | 4% | ||
| 14 | 证照办理难度 | 该铺位能否办理营业执照、食品经营许可证等（可问周边商家或房东） | 4% | ||
| 15 | 周边环境卫生 | 垃圾堆放是否干净，有无异味、苍蝇蚊虫，是否影响顾客体验 | 2% | ||
| 16 | 商圈未来规划 | 打听或查政府规划：附近是否要修路、拆迁、建地铁等，向好还是向坏 | 3% | ||
| 17 | 房东/二房东情况 | 是房东直租还是二房东？二房东有无转租权？房东人是否好沟通 | 2% | ||
| 18 | 老店转让原因 | 如果接手转让店，原店主为什么转？多问周边商户和居民核实 | 2% | ||
| 19 | 其他风险因素 | 如阴阳合同、抵押冻结、邻居纠纷、舆论负面等 | 2% | ||
| 20 | 个人主观意愿 | 您是否愿意每天在这个环境经营？有没有直觉上的不安？理性评估后也要尊重直觉 | 2% |
合计总分：________
小项得分计算公式：小项得分 = 打分 × 权重 × 100（即每项满分按权重转化为百分制）。例如第1项权重15%，打4分，则小项得分=4×15×100/100=60？不，正确算法：打分0~5，换算成百分制：小项满分=权重×5。实际得分=打分×权重。这里为了简便，建议直接使用电子表格：在“小项得分”列输入公式 =打分单元格*权重单元格*20（因为满分5分，权重20%则满分100分，但权重总和是100%，所以公式=打分*权重*20）。例如权重0.15，打分4，实际得分=4*0.15*20=12。汇总各小项得分即为百分制总分。
三、使用场景
- 初次选铺对比：同时看中多个铺位，用同一张表分别打分，横向比较。
- 判断转让店靠谱度：重点核对第9、14、18项，防止被转让方忽悠。
- 与合伙人/家人沟通：用客观数据说服对方，避免感情用事。
- 作为议价依据：如果某些项得分低，可跟房东压租金。
四、注意事项
- 本表是经验性工具，不构成任何法律或投资保证。请务必在签约前咨询专业律师和财税人员。
- 打分时要“硬指标”和“软感受”结合。人流量、租金等可客观测量，但“房东好不好沟通”这类软指标也要重视，因为后期麻烦更消耗精力。
- 不要被“低租金”诱惑。如果周边人流和配套太差，低租金反而成为负担。
- 如果该铺位是餐饮，一定要先去当地市场监管部门咨询是否允许做餐饮，住宅楼下通常限制。
- 至少连续3天在不同天气（晴/雨）、不同时段（上午/中午/晚上）去蹲点，只去一次看到的人流量不可信。
- 注意“假人流”：有些地段看起来人多，但都是匆匆赶地铁的上班族，未必会进店。要观察有没有人在小店门口停留、消费。
最后提醒：选址评估不是一次性的，建议您在谈判租约期间，再花时间复核一次。把这份表装订好，签合同后也保存，作为后续经营的参考。祝您开店的每一步都踏实。